FAQ - Altdaten

QUIS ist eine Software-as-a-Service (SaaS)-Lösung für Portfolioentscheidungen am Wohnungsmarkt.
QUIS steht für Quartiers-Informations-System. Die Idee dahinter ist simpel: Wir wollen Entscheidungen zu Wohnimmobilien einfacher und verlässlicher machen, indem wir die dafür relevanten Daten und Analysen in bester Qualität zur Verfügung stellen. Jeder weiß: bei Wohnungen und Häusern ist die Lage Alles. Deshalb ist die kleinstmögliche Ebene, das Haus und seine direkte Umgebung, für uns die beste Bezugsgröße. Wohnung und Haus sind eingebettet in eine direkte Nachbarschaft, das Quartier, das wir in QUIS zeigen. Die webbasierte Anwendung ermöglicht es, innerhalb weniger Sekunden Analysen zu 2.2 Millionen Wohnquartieren durchzuführen, die auf täglich über 800.000 Wohnungsangeboten basieren.

Der Begriff Quartier ist der französischen Sprache entlehnt und wird häufig synonym mit dem Begriff Stadtviertel verwendet. Um den heterogenen Strukturen eines Stadtviertels gerecht zu werden – häufig macht schon der Wechsel der Straßenseite für die Bewertung einen großen Unterschied – wird der Baublock in QUIS als Basiseinheit verwendet. Dieser beschreibt eine sehr kleinräumige Gebietseinheit mit Wohnbebauung und wird i.d.R. von Straßen begrenzt.

Jeder Baublock in QUIS enthält Informationen und verschiedene Parameter – von sozioökonomischen Angaben, über Bewertung der Infrastruktur bis hin zu gebäudespezifischen Informationen. Baublöcke bilden nach der einzelnen Gebäude-Ebene die nächsthöhere räumliche Ebene und basieren dabei auf dem amtlichen Topographisch-Kartographischen Informationssystem (ATKIS®).

Mit Smart Data berechnet QUIS für jeden einzelnen Baublock in Deutschland individuelle QUIS-Scores, die beispielsweise die Angebotsmieten oder Familienfreundlichkeit für den ausgewählten Baublock abbilden. Somit ist eine fundierte und gleichzeitig intuitive Einschätzung der Qualität und des Potenzials eines Standortes möglich. Die Bewertung erfolgt dabei auf einer Skala von 1-10, so dass alle 3,1 Millionen Baublöcke deutschlandweit und sehr genau miteinander verglichen werden können.

Die Datenanalysen speisen sich im Wesentlichen aus drei Quellen:
Informationen zu Mieten und Preisen generiert QUIS mit eigenen Programmen, die mehrmals täglich alle relevanten Online-Angebote auswerten. So gewinnen wir viele tausend Datensätze pro Tag aus über 240 Quellen. Die Daten werden nach hohen Standards überprüft. Dabei hilft dem Team von QUIS seine langjährige Erfahrung aus der Erstellung von Markanalyse und Mietspiegeln, die notwendigen Daten fundiert zu evaluieren.

Die Relevanz der Daten und die Abbildung zukunftsweisender Entwicklungen hat höchste Priorität. Deshalb ist es unser Anspruch, allen Nutzern von QUIS stets die aktuellsten Daten anzubieten. Die Aktualisierungen der Indikatoren zur Wohnungsmarktdynamik staffeln sich im QUIS-Dashboard nach der Verfügbarkeit neuer Informationen.

Für die Miet- und Kaufpreisanalyse von Marktangeboten werden diese tagesaktuell aufgefüllt, so dass für die Analytik jederzeit die neuesten Objekte verfügbar sind. Hierbei werden auch jeweils die Grundgesamtheiten (n = Anzahl der Miet- und Kaufangebote) ausgewiesen, welche als Berechnungsgrundlage dienen.

Weiterhin werden wichtige Indikatoren, wie die Mietentwicklung und Vermarktungsdauer, monatlich fortgeschrieben. Die Daten zur amtlichen Statistik werden jährlich stets nach der Bekanntgabe neuer Zahlen aktualisiert. Falls die Datenbasis für einen Indikator unzureichend ist, gibt es eine entsprechende Kennzeichnung mit dem Hinweis auf die eingeschränkte Datenbasis im Baublock. Vollständige Informationen zum Datum der letzten Aktualisierung, der Berechnungsgrundlage sowie der genauen Quelle für einen Wohnungsmarktindikator befinden sich im QUIS-Dashboard und werden transparent ausgewiesen.

Anleitung zur Erstellung eines Marktpreis-Exposés:

Um Ihr erstelltes Marktpreis-Exposé zu bearbeiten, öffnen Sie "Mein Portfolio" und suchen Sie nach dem zu bearbeitenden Objekt. Klicken Sie auf "Anzeigen" und wählen Sie das Stift-Symbol auf der Exposé-Kachel. Nachdem Sie Ihre Änderungen eingefügt haben, klicken Sie auf "Exposé aktualisieren".

Anleitung zur Bearbeitung eines Marktpreis-Exposés:

Anleitung zur Erstellung eines Objekts:

Sie können auch über “Mein Portfolio” ein Objekt erstellen. Gehen Sie dazu in Ihrem Portfolio auf das Dropdown-Menü und wählen Sie die Option “Objekt hinzufügen”. Die weiteren Schritte bleiben gleich.

Anleitung zur Bearbeitung eines Objekts:

Ein Objekt bezieht sich auf eine tatsächliche Wohnimmobilie, einschließlich aller damit verbundenen Eigenschaften wie Adresse, Lage, Baujahr, Größe, Zustand und Ausstattungsqualität. Ein Exposé ist ein schriftliches Dokument, das detaillierte Informationen über das Objekt enthält. 

 Oben neben dem Benutzermenü sehen Sie die Anzahl der verfügbaren, ungenutzten Exposés. Fahren Sie mit der Maus über die Anzahl der Exposés, um das Ablaufdatum zu sehen. 

 Öffnen Sie "Mein Portfolio" und suchen Sie nach dem zugehörigen Objekt. Klicken Sie auf "Anzeigen". Auf der Exposé-Kachel sehen Sie, wie viele Tage Ihr erstelltes Exposé noch aktiv ist. 

Für eine Marktpreisbewertung und die Erstellung eines Marktpreis-Exposés benötigen Sie folgende Informationen:

 Ihre erworbene Tokens, seien es einzelne oder Token-Pakete, sind ein Jahr lang gültig. Sollten diese innerhalb eines Jahres nicht benutzt werden, verfallen sie automatisch. 

Für eine Marktpreisbewertung und die Erstellung eines Marktpreis-Exposés benötigen Sie folgende Informationen:

 Das Musterexposé ist eine kostenlose Möglichkeit, das Produkt Marktpreis-Exposé zu testen. So können Sie alle im Marktpreis-Exposé enthaltenen Informationen einsehen. 

Anleitung zur Erstellung eines Muster-Exposés:

Ja, Sie können eine kostenlose Version des Marktpreis-Exposés erstellen, indem Sie https://quis.de/exposes nach der Objektadresse suchen. Sie werden dann zum Standortanalyse-Dashboard weitergeleitet. Klicken Sie auf “Muster-Exposé erstellen”, um ein Muster-Exposé für Ihre gesuchte Adresse zu generieren. Dieses Muster-Exposé kann in der Übersicht “Mein QUIS/Mein Portfolio” gesucht, bearbeitet und aktualisiert werden. 

Nutzen Sie die Whitelabel-Einstellungen, um Ihr Exposé gemäß Ihrem Unternehmensbranding zu personalisieren.

Anleitung zur Personalisierung Ihres Exposés mit Whitelabel-Einstellungen:

1. Öffnen Sie Ihre Benutzerdaten: Navigieren Sie zu den Benutzerdaten.

2. Zugriff auf PDF-Einstellungen: Klicken Sie auf „PDF-Einstellungen“.

Unter den Whitelabel-Einstellungen können Sie die folgenden Anpassungen vornehmen:

4. Whitelabel aktivieren: Setzen Sie ein Häkchen bei „Whitelabel aktivieren“, um die Whitelabel-Einstellungen zu aktivieren.

Das Marktpreis-Exposé kann für Wohnimmobilien (Wohnungen und Häuser) an beliebigen Adressen in Deutschland erstellt werden.

Um von einem Monats- auf ein Jahresabonnement zu wechseln, kündigen Sie zunächst Ihr Monatsabonnement. Sobald das Monatsabonnement ausgelaufen ist, können Sie nahtlos auf das Jahresabonnement umsteigen. Dieses buchen Sie dann neu.

Der mittlere Preis ist ein arthmetisches Mittel (normale Zahlenverteilung, also die Summe aller Werte geteilt durch die Anzahl) der ermittelten Eigentumspreise. Dieser Wert reagiert etwas sensibler auf kleine Fallzahlen (N<20) oder starke Preisunterschiede bei den ermittelten Objekten.

Der Median ist ein nummerischer Wert (aufsteigene Reihenfolge), der genau in der Mitte einer Datenverteilung liegt. Die eine Hälfte aller Preise ist immer kleiner, die andere größer als der Median. Dieser Wert ist bei kleinen Fallzahlen (N< 20) etwas "stabiler" als das arithmetische Mittel.

Die günstigsten 10 % der Objekte liegen mit ihrem Preis unterhalb dieses Werts. Die Spanne zwischen dem 10 %-Intervall und dem 90 %-Intervall bildet die mittleren 80 % der Preise ab und schließt die Extremwerte aus.

Die teuersten 10 % der Objekte liegen mit ihrem Preis oberhalb dieses Wertes. Die Spanne zwischen dem 10 %-Intervall und dem 90 %-Intervall bildet die mittleren 80 % der Preise ab und schließt die Extremwerte aus.

Nein, die kostenlose Testphase endet automatisch nach 5 Tagen. Ihnen stehen dabei maximal 25 Quartiere zum Testen zur Verfügung.

Eine Angebotsmiete ist die geforderte Miete in einer Immobilienanzeige und dient als Verhandlungsbasis.

Wenn eine Wohnung vermietet werden soll, stellt der Vermieter eine Mietforderung. Diese Mietforderung ist unter anderem aus Immobilienanzeigen ersichtlich. Bei dieser Miete handelt es sich zunächst um eine Forderung, die nicht der letztendlich mit dem Mieter getroffenen Vereinbarung entsprechen muss (-> Abschlussmieten). Die Wahrscheinlichkeit, dass der Mietvertrag zu den Angebotskonditionen abgeschlossen wird, ist allerdings dann sehr groß, wenn viele Menschen eine Wohnung suchen und es ein geringeres Angebot gibt. Deshalb kann unter anderem die Vermarktungsdauer einen wesentlichen Hinweis darauf geben, wie wahrscheinlich die Realisierung der Angebotsmiete ist.

Bestandsmieten sind die Mieten, die in bestehenden Mietverhältnissen gezahlt werden. Diese Mieten sind durch gesetzliche Regelungen, insbesondere das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), geschützt. Das bedeutet, dass Mieterhöhungen nur in begrenztem Umfang möglich sind.

Die Bestandsmieten (Mieten in tatsächlich bestehenden Mietverhältnisse) entsprechen nicht den Angebotsmieten. Denn Mieten im Bestand sind insbesondere durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in Deutschland in besonderer Weise geschützt. Sie können im Zeitverlauf immer nur in begrenztem Umfang erhöht werden. Beispielsweise kann die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 % (in manchen Regionen 15 %) erhöht werden (§ 558 BGB). Aus diesem Grund liegen Mieten langjähriger Mietverhältnisse oft deutlich unter den Angebotsmieten. 

Der Mietspiegel ist ein Instrument, das die ortsüblichen Vergleichsmieten darstellt. Diese basieren auf den Bestandsmieten und beinhalten Mieten von Wohnungen, bei denen die Mietverträge in den letzten sechs Jahren abgeschlossen wurden oder in diesem Zeitraum eine Mieterhöhung stattgefunden hat.

Da der Mietspiegel Bestandsmieten und nicht Angebotsmieten darstellt, liegen die darin enthaltenen Mieten oft unter den aktuellen Angebotsmieten. Der Mietspiegel reflektiert somit nicht die derzeit geforderten Mieten für neu angebotene Wohnungen, sondern die Mieten in bestehenden Verträgen.

Die Kappungsgrenze legt fest, um wie viel Prozent die Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums maximal erhöht werden darf.

Die Kappungsgrenze ist eine gesetzliche Regelung in Deutschland, die die Erhöhung der Miete in bestehenden Mietverhältnissen begrenzt. Sie ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert und soll Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen schützen. 

In den meisten Regionen Deutschlands darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % erhöht werden. In Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze auf 15 % abgesenkt werden. Solche Gebiete werden von den Landesregierungen festgelegt.

Die Kappungsgrenze soll verhindern, dass Mieter durch drastische Mieterhöhungen finanziell überfordert werden. Sie bietet eine gewisse Planungssicherheit und schützt vor Verdrängung aus der Wohnung aufgrund nicht tragbarer Mietkosten.

 Die Mietpreisbremse dazu, Mieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt vor übermäßig hohen Mietforderungen bei der Wiedervermietung zu schützen. Sie begrenzt die Mieterhöhung auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sieht jedoch Ausnahmen für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen vor. 

Die Vermarktungsdauer gibt an, wie lange ein Inserat für ein Wohnobjekt auf dem entsprechenden Immobilien-Portal im Durchschnitt online war. 

Je kürzer die Schaltung für ein Objekt online ist, desto größer ist die Nachfrage. Die durchschnittlichen Schaltdauern geben entsprechend wichtige Hinweise darauf, wie dynamisch ein lokaler Wohnungsmarkt und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage sind.

Die Standortnote bewertet die Qualität eines Quartiers: Je höher die Note, desto günstiger sind die kleinräumigen Rahmenbedingungen für wohnungswirtschaftliche Investitionen. Die Bewertung liegt zwischen 1 (sehr negativ) und 10 (sehr positiv).

Die Gesamtbewertung erfolgt auf Basis der Merkmale Sozialstruktur, Infrastruktur und dem Niveau der Angebotsmieten. Die Bewertung ist einheitlich für ganz Deutschland angelegt, so dass Baublöcke aus unterschied­lichen Regionen miteinander verglichen werden können.   

Die Sozialstruktur drückt sich der ökonomische Status eines Quartiers aus. Je höher die Note, desto größer ist die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der dort lebenden Haushalte und damit zum Beispiel die Mietzahlungsfähigkeit. Die Bewertung der Sozialstruktur des Baublocks wird anhand der Merkmale Kaufkraft, Soziale Schicht, Einkommen und Arbeitslosenquote vorgenommen. Alle Merkmale fließen mit dem gleichen Gewicht ein.

Die Infrastruktur bewertet die Lagequalitäten eines Quartiers im Hinblick auf die Grundversorgung, die Bildungseinrichtungen, die ÖPNV-Anbindung, dem Zugang zur öffentlichen Ladeinfrastruktur, die medizinische Versorgung, die Verfügbarkeit von Grün- und Wasserflächen und Sportflächen. Die Bewertung ist einheitlich für ganz Deutschland angelegt, so dass Baublöcke aus unterschiedlichen Regionen miteinander verglichen werden können.

Die Angebotsmieten geben wichtige Informationen über das lokale Mietniveau. Diese Durchschnittsmiete wird über alle Baualtersklassen und Objektarten berechnet. Es handelt sich bei den Werten um inserierte Angebotsmieten, die von den tatsächlichen Abschlusspreisen und den Bestandsmieten abweichen können.

Der Indikator Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger, Maklerfaktor) gibt an, wie viele Jahre ein Objekt mit der aktuellen Angebotsmiete vermietet werden müsste, bis der Kaufpreis wieder refinanziert ist (ohne Mietanpassungen, Zinsen etc.).

Damit ist ein schneller Überblick möglich, wie attraktiv ein Investment in eine Immobilie ist. Je größer dieser Wert ist, umso länger dauert die Refinanzierung. Ein entsprechender vergleich ist dabei auch zwischen verschiedenen Standorten möglich.

Die Berechnung des Kaufpreisfaktors erfolgt auf der Ebene des Postleitzahl-Gebiets.  Es werden alle Schaltungen für Eigentums- und Mietwohnungen der letzten 12 Monate herangezogen, unplausible/untypische Schaltungen und Ausreißer aussortiert, dann jeweils der Median gebildet und diese ins Verhältnis gesetzt.

Die Lebensqualität im Quartier bildet sich aus drei Indikatoren: der Umweltqualität, der Infrastruktur und der Zusammensetzung der Nachbarschaft. Berücksichtigt werden ökologische Faktoren, sowie auch finanzielle und soziale Aspekte.

Für weitere Informationen können Sie das Whitepaper herunterladen.

 Die Sozialstruktur stellt die ökonomische Situation und den sozialen Status der Einwohner bzw. der Haushalte im Baublock dar. Die Sozialstruktur wird unterteilt in: durchschnittliches Haushaltseinkommen, Kaufkraftniveau, Arbeitslosenquote, Mietbelastungsquote und durchschnittliche soziale Schicht. 

Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen ermöglicht eine Einschätzung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der im Baublock lebenden Haushalte. Hierbei muss auch die Größe der Haushalte berücksichtigt werden, denn ein Haushaltseinkommen von bspw. 3.500 € ist höher zu bewerten, wenn im Quartier überwiegend kleine Haushalte leben. 

Das Kaufkraftniveau ermöglicht eine Einschätzung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der im Baublock lebenden Haushalte. Die Kaufkraft ist der Teil des Einkommens, der den Haushalten für Konsumzwecke zur Verfügung steht.

Die Arbeitslosenquote ermöglicht eine Einschätzung der wirtschaftlichen und sozialen Situation und kann beispielsweise bei Bestandsmaßnahmen berücksichtigt werden.

Dieser Wert liegt auf Ortsteilebene vor, das heißt, alle Baublöcke eines Ortsteils haben dieselbe Quote.

Die Mietbelastungsquote ist der Anteil des Haushaltseinkommens (2PHH), der für die Anmietung einer durchschnittlichen Wohnung (Wfl. 65m²) inkl. der durchschnittlichen BK (Basis GdW/Bundesland) aufgewendet werden muss. 

Beim Standortanalyse-Abonnement können Sie jedes Vergleichsexposé im Dashboard-Abschnitt "Angebotsmieten & Preise" aufrufen und direkt im Diagramm oder in der Karte anzeigen lassen.

Beim Enterprise-Abonnement haben Sie zusätzlich die Möglichkeit, alle Vergleichsexposés in einer Gesamtübersicht herunterzuladen. 
Dafür klicken Sie auf die drei Striche in der oberen rechten Ecke neben der Mietpreisdarstellung. 

 Um Ihr Abonnement zu wechseln, kündigen Sie zunächst Ihr aktuelles Abonnement. Sobald dieses abgelaufen ist, können Sie nahtlos auf das neue Abonnement umsteigen, indem Sie es einfach neu buchen. 

Ja, es kann tatsächlich vorkommen, dass sich die ausgewiesenen Miet- und Kaufpreise pro Quadratmeter für vergangene Quartale leicht ändern. Dies liegt daran, dass die Daten auf zwei verschiedenen Quellen basieren: den Anzeigen und der hedonischen Berechnung.

Die hedonische Methode berücksichtigt verschiedene Einflussfaktoren auf die Preise, wie etwa Lage, Ausstattung und Baujahr, und erlaubt eine Glättung der Preiskurven, um extreme Schwankungen zu vermeiden. Diese Kurvenglättung kann zu einer leichten Anpassung von Werten führen, wenn neue Marktdaten hinzukommen. Zusätzlich aktualisieren wir die Daten monatlich, was bedeutet, dass auch historische Werte nachträglich angepasst werden, um die aktuellsten und genauesten Marktbedingungen widerzuspiegeln.

Diese regelmäßigen Aktualisierungen tragen dazu bei, dass die Preisentwicklung möglichst genau abgebildet wird, können zu Abweichungen führen.

Die Vermarktungsdauer auf der Wohnungsebene zeigt die tatsächliche Anzahl an Tagen, die benötigt wird, um eine Wohnung zu vermieten. Sie gibt somit Aufschluss darüber, wie lange es durchschnittlich dauert, eine Wohnung mit den gleichen Kriterian am Markt anzubieten und erfolgreich zu vermieten. 

Hinsichtlich des Mieterhöhungspotenzials wird der aktuelle Zustand der Wohnung zugrunde gelegt, und das Potenzial wird auf den aktuellen Monat bezogen berechnet. Dies bedeutet, dass die mögliche Mieterhöhung auf Basis des heutigen Wohnungszustands und der gegenwärtigen Marktsituation ermittelt wird.  Diese fließt dann in die übergeordneten Ebenen ein.

Ist kein Modernisierungsspielraum ausgewiesen, so kann dieses mit dem Baujahr zusammenhängen: Wenn das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre errichtet wurde, wird kein Modernisierungsspielraum ausgewiesen.

Diese Wohnung ist durch Förderung oder andere Regularien preisgebunden, daher kann sich die Miete nicht am Markt orientieren und es wird kein Mieterhöhungspotential ausgewiesen.

Der Modernisierungsspielraum ist berechnet auf Basis der Barwertmethode und zeigt auf,  welche Investitionen im Rahmen der Marktmiete möglich wären. Es wird davon ausgegangen, dass die Wohnung durch die Modernisierung in die oberste Mietkategorie entwickelt wird. 

Bei der  Berechnung wird ein Zeitraum von 30 Jahren mit einer jährlichen Mietsteigerung von 2 % und einem Zinssatz von 4 % zugrunde gelegt.
Dieser Spielraum wird jeweils auf den verschiedenen Ebenen ausgewiesen von der einzelnen Wohnung bis hin zum Gesamtportfolio und stellt einen Durchschnittswert für die jeweilige Gruppe dar.

Diese Kennzahl hilft, sehr schnell zu beurteilen, inwieweit Modernisierungen, z.B. im Rahmen des Klimapfads, durch die Marktmieten finanziert werden können. Damit können auch die Potenziale für die Wertsteigerung des Portfolios identifiziert werden. 

Das Mieterhöhungspotenzial berechnet den realistischen Effekt, der durch eine mietrechtskonforme Anpassung der Mieten im Laufe eines Jahres erreicht werden kann. Dies setzt voraus, dass die Marktmiete oberhalb der aktuellen Sollmiete liegt. 

Das Mieterhöhungspotenzial wird für ein Jahr auf Basis folgender Parameter berechnet: entweder 10 % oder 7,5  % Sollmietsteigerung pro Jahr (je nach Kappungsgrenze 20 %/15 %) sowie 10 % Neuvermietungen pro Jahr.

Ein geringes Potenzial weist darauf hin, dass sich die aktuellen Mieten bereits weitgehend auf Marktniveau bewegen.

Das Marktmieten-Potenzial gibt an, wie hoch die Differenz zwischen der aktuellen Sollmiete und der aktuell möglichen Marktmiete ist. Die Berechnung erfolgt auf Basis der einzelnen Wohnung und ihrer jeweiligen Eigenschaften. 

Diese Kennzahl zeigt, welche Miete bei der Neuvermietung  einer Wohnung am Markt erzielt werden könnte. Sie gibt damit einen Orientierungspunkt, wird aber in bestehenden Mietverhältnissen in der Regel nicht zu realisieren sein.

Die Mietbelastung gibt den prozentualen Anteil des Haushaltseinkommens an, der von einem durchschnittlichen 2 Personen-Haushalt im Quartier für die Brutto-Kaltmiete einer durchschnittlichen  65 m²-Wohnung ausgegeben wird (ohne Heizkosten). 

Diese Kennzahl spiegelt die Leistbarkeit der Mieten für den durchschnittlichen Bewohner wider. Dabei wird nicht berücksichtigt, dass es einzelne Haushalte gibt, für die die Mietbelastung aufgrund ihrer besonderen Einkommenssituation höher oder niedriger ausfällt.  Trotzdem stellt die Mietbelastungsquote einen wichtigen Indikator dar, wenn es darum geht, eine passende Miethöhe zu finden. Sie sollte z.B. bei Mieterhöhungen oder Modernisierungsumlagen berücksichtigt werden. 

Die Mietbelastung wird ausgewiesen für

Diese Grafik zeigt die Verteilung der Mietpotenziale auf Basis der aktuellen Marktmieten in Relation zur Standortnote. Sie hilft, Gebiete  mit hohem Mietpotenzial und guten Standortnoten zu identifizieren und unterstützt bei strategischen Entscheidungen zur Objektentwicklung.

Hinweis zur Nutzung: Die Kreise in der Grafik lassen sich anklicken und führen direkt zu dem jeweiligen Bestand.

Die Grafik stellt dar, welche Anteile der Wohnungen in den einzelnen Kategorien des Modernisierungspotenzials liegen (z. B. < 500 €, 500-800 €). Somit hilft diese Grafik, die Verteilung des Modernisierungspotenzials innerhalb des Portfolios zu analysieren.

Wohnungen mit sehr niedrigem Potenzial (< 500 €) können bereits modernisiert sein oder aufgrund niedriger Marktmieten nur begrenzte Möglichkeiten für eine Wertsteigerung bieten.

Die Vermarktungsdauer zeigt die durchschnittliche Zeit in Tagen, die benötigt wird, um die Wohnung erfolgreich zu vermieten. Eine kurze Vermarktungsdauer weist in der Regel auf eine hohe Nachfrage hin.

Wenn für ein Objekt kein Modernisierungspotenzial in Bezug auf Energieklassen angegeben ist, kann dies folgende Gründe haben: 

Für diese Objekte wird daher kein Modernisierungspotenzial berechnet.

Stand: 09.04.2025 

Bei der Berechnung der Miete auf Basis der Wohnung im Quis Portfolio werden sowohl der Gebäudezustand als auch die Qualität der Wohnungsausstattung berücksichtigt.  

Insgesamt hat die Qualität des Gebäudes einen höheren Einfluss auf die Mieter als die reine (vermieterseitige) Wohnungsausstattung.  

Da der Modernisierungszuschlag für die Beurteilung von CO2-Maßnahmen, also Maßnahmen an der Gebäudehülle, herangezogen wird, haben wir den Einfluss des Gebäudezustandes in der Mietberechnung jetzt etwas höher gewichtet (0,75 statt 0,5). In der Folge sinken die Marktmieten bei Wohnungen mit schlechten Gebäudezustand etwas ab. Da die Marktmieten für Wohnungen mit gutem Gebäudezustand gleichbleiben, ergibt sich eine größere Differenz zwischen diesen beiden Mieten und in der Folge ein höheres Modernisierungspotential. 

Bei den Unternehmen, die ihren Bestand schon in QUIS Portfolio haben, können sich dadurch leichte Veränderungen ergeben. 

Der Standortanalyse-Export funktioniert nur für Gruppen, bei denen Adressen hinterlegt sind. Ohne Adressen können auch keine Hauseingänge zugeordnet werden. Da der Export auf Ebene der Adressen erfolgt, ist er nur für Gruppen mit entsprechender Adresszuweisung möglich. 

Im QUIS Portfolio gibt es vier verschiedene Rollen, die dem Teammitglied des Unternehmens zugewiesen werden kann. Jede Rolle beinhaltet bestimmte Rechte und Aufgaben. Die Rollen bauen aufeinander auf – jede höhere Rolle umfasst automatisch die Rechte der darunterliegenden.

Mitglieder haben die grundlegendsten Rechte:

Bestandsverwalter haben zusätzlich zu den Rechten der Mitglieder folgende Möglichkeiten:

Administratoren verfügen über alle Rechte der Mitglieder und Bestandsverwalter und können zusätzlich:

Besitzer haben alle Rechte der vorhergehenden Rollen (Mitglied, Bestandsverwalter, Administrator) und können darüber hinaus:

Mieterhöhungsmiete auf Basis der unternehmensspezifischen Parameter-Einstellungen.

Rechtlich sicher erhöhte Bestandsmiete unter Berücksichtigung des Mietrechts (und ggf. des Mietspiegels).

 

Neuvermietungsmiete, die auf der Marktmiete basiert und unter Berücksichtigung der unternehmensspezifischen Einstellungen genommen werden soll (ohne Modernisierung).

 

Mit der erweiterten Mietenanalyse in QUIS Portfolio ist es möglich, für jede Wohnung des Bestands eine Zielmiete für Mieterhöhung und Neuvermietung festzulegen. In QUIS sehen Sie alle relevanten Mietwerte und können so die Miethöhe finden, die am besten zu Ihrer Mietenstrategie passt. 

Durch die individuellen Einstellungen auf der Wohnungs- und Unternehmensebene lassen sich die Mietenberechnungen so konfigurieren, dass unternehmensspezifische Vorgaben und Rahmenbedingungen zugrunde gelegt werden können.

Die Mietwerte stammen aus unterschiedlichen Quellen und beziehen sich sowohl auf Mieten für bestehende Mietverhältnisse als auch Mietwerte für Neuvermietungen.

Hier kann ein Wert angegeben werden, wenn die jährliche Erhöhung der Bestandsmieten bei einem bestimmten Prozentsatz liegen soll.

Wirkt auf
 → Ziel Mieterhöhung

Voreinstellung: Leer

Wenn hier kein Wert eingegeben wird, geht QUIS von einer durchschnittlichen jährlichen Mieterhöhung von 5 % in Gebieten mit reduzierter Kappungsgrenze (15 %) und 6,6 % in Gebieten mit normaler Kappungsgrenze (20 %) aus.

Beispiel:

Es sollen die Bestandsmieten jährlich um 3 % erhöht werden. Diese Erhöhung liegt damit unterhalb der gesetzlichen Möglichkeiten.

Es sollen als Neuvermietungsmieten in der Mietenanalyse Werte berechnet werden, die um einen bestimmten Prozentsatz unter- oder oberhalb der tatsächlichen Marktmiete für vergleichbare Objekte liegen.

Wirkt auf
 → Ziel Mieterhöhung
 → Ziel Neuvermietung

Voreinstellung: 0 %

Beispiel:

Das Unternehmen möchte sich zwar an den Marktmieten orientieren, aber immer um 10 % darunter liegen.

Hinweis:

Wenn keine Voreinstellung erfolgt, wird jeweils keine Modifizierung der Marktmiete vorgenommen.

Wenn die Mieten im Unternehmen sich zwar am lokalen Mietspiegel orientieren sollen, aber unter oder über dessen Wert liegen sollen, kann hier eine Anpassung vorgenommen werden.

Wirkt auf
 → Ziel Mieterhöhung
 → Ziel Neuvermietung

Voreinstellung: 0 %

Es soll jeweils ein Mietspiegelwert ausgewiesen werden, der um 10 % unterhalb des jeweiligen Mietspiegelwertes für die Wohnung liegt.

Wenn keine Voreinstellung erfolgt, wird jeweils keine Modifizierung der Mietspiegelmiete vorgenommen.